Guide des propriétaires fonciers relatif aux accords d’acquisition de terrains

Guide des propriétaires fonciers relatif aux accords d’acquisition de terrains [PDF 5937 ko]

Droit d’auteur et droit de reproduction

Avis important aux lecteurs

Les renseignements contenus dans le présent document sont fondés sur les dispositions de la Loi sur l’Office national de l’énergie, qui s’applique aux sociétés pipelinières et aux sociétés de transport d’électricité sous réglementation fédérale. Les autorités provinciales appliqueront les lois en vigueur sur leur territoire et peuvent être différentes. Les accords d’acquisition de terrains respecteront les exigences réglementaires et d’autres éléments qui peuvent varier selon les politiques des sociétés, les provinces et les particularités des terrains.

Conseils d’un professionnel

Le présent document ne saurait être considéré comme un substitut à l’obtention d’un avis juridique aux fins de négociation ou d’interprétation d’un accord d’acquisition de terrains ou d’autres documents contractuels connexes. L’Office national de l’énergie (l’Office) encourage les propriétaires fonciers à obtenir un avis juridique indépendant pour les aider à comprendre les dispositions de tout accord. Il les encourage aussi à passer l’accord en revue pour s’assurer de bien en comprendre libellé. En cas de doutes, ils devraient demander des précisions à la société. Il pourrait aussi être utile de prendre contact avec un propriétaire local ou un groupe de défense des droits de surface ou des agriculteurs.

Pré de fauche au coucher du soleil

Introduction

Lorsqu’une société qui envisage d’aménager un pipeline ou une ligne de transport d’électricité sous réglementation fédéraleNote de bas de page 1 détermine qu’elle a besoin de terrains privés à cette fin, elle négocie un accord d’acquisition de terrains, souvent appelé accord de servitude ou convention de droit de passage. Pour négocier un tel accord, un représentant de la société, en général un administrateur foncier, communique directement avec les propriétaires de terrains concernés. La Loi sur l’Office national de l’énergie précise la façon dont les propriétaires fonciers doivent être informés quand leurs terrains sont requis et les éléments que l’on doit retrouver dans un accord d’acquisition de terrains.

L’accord renferme habituellement une disposition qui en précise la durée. En général, la société conserve indéfiniment son droit d’utilisation du terrain, sauf si elle cesse d’exploiter l’installation et renonce à ses droits à l’égard de la servitude. Ultimement, c’est l’Office, dans le cadre d’un processus d’audience, qui détermine la façon dont la cessation d’exploitation du pipeline se fera (à savoir si le pipeline sera laissé sur place ou enlevé). Il prendra alors en considération la preuve au dossier et décidera quelle est l’option la plus sûre et la plus sécuritaire pour abandonner le pipeline, comme l’exige la Loi sur l’Office national de l’énergie.

Femme devant des vaches

Le terrain demeure assujetti à l’accord de servitude jusqu’à ce que la servitude elle-même soit levée par la société ou par une ordonnance d’un tribunal. La société, le propriétaire foncier signataire de l’accord et tous les futurs propriétaires du terrain (qu’ils en fassent l’acquisition ou qu’ils en héritent) doivent se conformer aux dispositions de l’accord de servitude tant que celui-ci est en vigueur.

Le présent document renferme des renseignements généraux sur les aspects qu’une société est susceptible d’aborder durant la négociation d’un accord d’acquisition de terrains, les éléments que l’Office national de l’énergie compte retrouver dans ce genre d’accord et les ressources disponibles pour faciliter la négociation. Il vise à donner aux propriétaires fonciers un aperçu du processus d’acquisition de terrains et à les orienter vers d’autres ressources où ils pourront obtenir de l’aide au besoin.

Homme sur le terrain portant une veste et un casque de chantier

Deux hommes se serrant la main devant de la machinerie agricole

Importance des relations

Quand une société pipelinière ou une société de transport d’électricité entreprend les démarches auprès d’un propriétaire foncier concernant un projet qu’elle envisage, cela peut susciter chez celui-ci des préoccupations, voire des craintes de ne pas être traité équitablement. En règle générale, l’administrateur foncier est la première personne que rencontre le propriétaire foncier durant le processus de consultation et de négociation. Il devrait fournir au propriétaire des informations qui portent directement sur le projet, et veiller à ce que ces dernières soient assez complètes pour que le propriétaire foncier se sente bien renseigné. Cette prise de contact est aussi une première occasion pour le propriétaire de fournir à l’administrateur foncier des renseignements détaillés sur les lieux et de lui faire part de ses préoccupations à l’égard de son terrain. Une communication ouverte et l’échange d’information pendant tout le processus de consultation sont primordiaux à l’établissement d’une relation fructueuse. Le propriétaire foncier peut prendre tout le temps nécessaire pour examiner les documents, obtenir de l’aide, poser des questions et se renseigner davantage avant de prendre une décision.

Il importe qu’il consacre le temps et les efforts voulus pour lire les documents, poser des questions et soulever les problèmes possibles dès le début ou dès qu’ils surgissent.

Si le propriétaire et la société ont besoin d’aide pour négocier un accord, ils peuvent se prévaloir du mécanisme approprié de règlement des différends de l’Office pour parvenir à une entente qui est acceptable aux deux parties. Ce mécanisme est volontaire et est totalement indépendant des processus réglementaires de l’Office. Ce dernier peut travailler avec les parties pour mettre en place, de concert avec eux, une démarche adaptée à leur situation afin de résoudre de nombreuses questions en suspens. Le Secrétariat d’arbitrage pour les pipelines de Ressources naturelles Canada est une autre ressource disponible pour régler les questions d’indemnisation qui sont irrésolues.

La grande majorité des accords d’acquisition de terrains sont le fruit d’une négociation entre les propriétaires fonciers et les sociétés. L’Office encourage les parties à collaborer pour négocier une entente d’indemnisation (notamment en ce qui a trait aux effets de la construction, dont les dommages) et déterminer la superficie et l’emplacement des droits fonciers nécessaires pour le projet.

Une fois construit, le pipeline ou la ligne de transport d’électricité sera habituellement en place pendant longtemps; il importe donc que cette longue relation repose sur une base solide. L’Office a la responsabilité de veiller à l’exploitation sécuritaire continue de l’infrastructure énergétique. Il dispose de programmes de résolution des plaintes et, comme il vient d’en être question, des mécanismes appropriés de règlement des différends, pour aider les sociétés et les propriétaires fonciers au besoin.

Panneau indicateur dans une emprise de pipeline

Vue sur des champs et une rivière

Processus d’acquisition de terrains pour les pipelines
et lignes de transport d’électricité réglementés par l’Office

Processus d’acquisition de terrains pour les pipelines et lignes de transport d’électricité réglementés par l’Office
Société Société et propriétaire Office
Planification du projet et détermination des besoins en terrains

Avis d’acquisition de terrains aux propriétaires (requis par l’article 87)
Discussions sur le projet et amorce de la négociation d’un accord d’acquisition de terrains Examen de la demande relative au projet de la société, une fois déposée, y compris les besoins en terrains et le processus d’acquisition de ceux-ciNote de tableau a
Poursuite des négociations et participation aux processus de l’Office, si désiré. Des accords d’acquisition de terrains peuvent être signésNote de tableau b Si la demande de projet est approuvée, la construction démarre dès qu’ont été acquis les droits fonciers, par un accord d’acquisition de terrains ou une ordonnance de droit d’accès enregistrée sur le titre de propriété. Poursuite de la communication pendant la construction et l’exploitation, et après la cessation d’exploitation du projet.
Les parties peuvent se prévaloir du mécanisme approprié de règlement des différends à n’importe quelle étape du processus.

Avis de terrains requis

La Loi sur l’Office national de l’énergie exige des sociétés qu’elles remettent officiellement (signification) un avis à tous les propriétaires dont il est nécessaire d’acquérir des terrains pour la construction d’un projet. Cet avis peut être signifié au propriétaire avant le dépôt auprès de l’Office de la demande relative au projet, et il doit l’être avant l’acquisition des terrains. Le propriétaire pourrait être invité à signer un accusé de réception pour confirmer que l’avis leur a été signifié.

L’avis doit inclure des renseignements sur les cinq points décrits ci-dessous pour être conforme aux exigences de la Loi sur l’Office national de l’énergie. Durant l’examen de la demande relative au projet de la société, l’Office confirmera que les avis et accords proposés par cette dernière respectent les exigences de la loi.

  1. Description des terrains

    La société doit fournir une description officielle des terrains visés par le projet. Un dessin ou plan d’arpentage des terrains est habituellement inclus, ainsi qu’une brève description du projet.
  2. Indemnisation

    La société doit fournir des précisions sur l’indemnité qu’elle offre pour les terrains dont elle a besoin, dont les modalités de paiement, à savoir un montant forfaitaire ou des versements périodiques. Le propriétaire peut choisir l’une ou l’autre forme de paiement. S’il opte pour les versements annuels ou périodiques, le montant doit être revu tous les cinq ans.
  3. Description de la valeur du terrain

    La société doit fournir un état de la valeur des terrains dont elle a besoin. Pour déterminer le montant de l’indemnité, la société tient généralement compte de la valeur marchande, des évaluations foncières et des ventes récentes de propriétés comparables dans la région. Le calcul de l’indemnité dépend de divers facteurs et varie d’une province et d’une société à une autre. Le propriétaire foncier peut poser des questions sur la méthode de calcul utilisée ou sur d’autres facteurs à considérer; très souvent, les montants sont négociés.
  4. Procédure d’approbation du tracé détaillé

    Pour la plupart des projets nécessitant une audience publique, la société doit se soumettre au processus d’approbation du tracé détaillé. Il s’agit d’un processus décisionnel distinct du processus d’audience publique, au cours duquel sont arrêtés le tracé précis du projet et les méthodes et moments appropriés pour la construction dans la zone étudiée. Pour certains projets, cependant, la société peut demander à être soustraite au processus relatif au tracé détaillé au moment du dépôt de sa demande pour le projet auprès de l’Office. Les propriétaires doivent répertorier toutes les répercussions concernant l’emplacement proposé pour le pipeline ou la ligne de transport d’électricité, les méthodes de construction et les moments de celle-ci, pour qu’elles soient abordées durant le processus décisionnel de l’Office relatif visant le projet.

    Que le projet soit soumis ou non au processus relatif au tracé détaillé, la Loi sur l’Office national de l’énergie oblige les sociétés à fournir, dans l’avis signifié aux propriétaires fonciers, une description du processus réglementaire de l’Office entourant l’approbation du tracé détaillé du pipeline ou de la ligne de transport d’électricité.
  5. Procédure de négociation et d’arbitrage concernant l’indemnité à payer

    Les sociétés doivent fournir des renseignements sur le Secrétariat d’arbitrage pour les pipelines de Ressources naturelles Canada, qui offre un mécanisme d’arbitrage pour les questions non résolues relatives au montant de l’indemnité.

Contenu d’un accord d’acquisition de terrains

Pour se conformer à la Loi sur l’Office national de l’énergie, les sociétés doivent inclure au minimum les renseignements suivants dans les accords d’acquisition de terrains :

  1. Indemnité pour l’acquisition de terrains et modalités de paiement (montant forfaitaire ou versements périodiques)

    Comme cela a été indiqué déjà, la société verse une indemnité au propriétaire foncier, qui peut consister en un montant forfaitaire ou des versements annuels ou périodiques s’échelonnant sur une certaine période. Si le propriétaire choisit cette seconde option, le montant convenu doit être revu tous les cinq ans.

    Les litiges concernant l’indemnisation pour les terrains ou les dommages peuvent être résolus en faisant appel aux services indépendants de négociation et d’arbitrage de Ressources naturelles Canada. Le propriétaire ou la société peut se prévaloir de ces services.
  2. Indemnité pour dommages découlant des activités d’une société et processus de demande d’indemnisation

    Les propriétaires fonciers ne sont pas responsables des dommages causés par les sociétés, les pipelines ou les lignes de transport d’électricité. Consultez l’encadré Comment documenter les dommages pour plus d’information.
  3. Garantie contre la responsabilité

    Les propriétaires fonciers sont protégés contre les poursuites auxquelles pourraient donner lieu les activités de la société. Cette garantie ne s’étend toutefois pas aux dommages, réclamations ou poursuites découlant de ce qui suit :
    • une faute lourde ou intentionnelle du propriétaire (au Québec);
    • une négligence grave ou une inconduite volontaire de la part du propriétaire (dans le reste du Canada).
  4. Utilisation restreinte des terrains par les sociétés

    Le but d’un accord de servitude est de permettre la construction, l’exploitation, l’entretien et la cessation d’exploitation d’un pipeline ou d’une ligne de transport d’électricité réglementé par l’Office.

Comment documenter les dommages

  1. Nommez la société à l’origine des dommages.
  2. Décrivez les dommages causés par écrit et/ou avec des photos.
  3. crivez les lieux où les dommages ont été causés.
  4. Exposez vos attentes à titre de propriétaire foncier (p. ex., réparation d’une clôture, réensemencement de la partie endommagée avec un certain mélange de semences).
  5. Décrivez les événements.
  6. Décrivez les répercussions des dommages.
  7. Fournissez tout autre renseignement utile (p. ex., devis d’un entrepreneur local pour une réparation).
  8. Faites parvenir ces renseignements à la société, en indiquant ses coordonnées et le mode de communication préféré.

Droits de la société

La société voudra obtenir des droits précis qu’elle a déterminés comme nécessaires pour aménager, exploiter et entretenir ses installations, ainsi que pour leur cessation d’exploitation. Ces droits seront exposés dans l’accord d’acquisition de terrains qu’elle proposera. Par conséquent, en apposant sa signature au bas de l’accord, le propriétaire foncier consent à accorder ces droits.

Un accord type d’acquisition de terrains fait état de ce qui suit :

Droit de la société de construire, d’exploiter et d’entretenir le pipeline ou la ligne de transport d’électricité

La Loi sur l’Office national de l’énergie accorde à la société le droit de construire, d’exploiter et d’entretenir son pipeline ou sa ligne de transport d’électricité. La société peut décrire plus de façon détaillée son interprétation de « construire, exploiter et entretenir ».

Produit transporté dans le pipeline

Il est possible que l’accord relatif au terrain ne mentionne pas le type de produits que le pipeline transportera, et qu’il emploie des termes généraux comme « pétrole et autres hydrocarbures sous forme liquide et gazeuse ». Cependant, quand une société présente une demande à l’Office pour la construction d’un pipeline, elle doit préciser le produit (pétrole ou gaz naturel, par exemple) qui sera transporté. Pendant le processus d’examen, l’Office étudie et précise, notamment, le produit qui pourra être transporté dans le pipeline. Ultérieurement, si la société souhaite transporter un autre produit, elle doit s’adresser à l’Office pour obtenir son autorisation.

Accès

Grâce aux droits négociés et énoncés dans un accord d’acquisition de terrains, une société a accès à l’emprise pour exercer des activités de construction, d’exploitation et d’entretien de son pipeline ou de sa ligne de transport d’électricité. Certains accords peuvent préciser la manière dont la société peut accéder à l’emprise (p. ex., en suivant un tracé prédéterminé) et le type de véhicules ou d’équipement (p. ex., un camion) qui pourra être utilisé. Les sociétés et les propriétaires fonciers devraient prendre contact avant d’effectuer des travaux pour discuter de la nature de ceux-ci, du moment et de l’accès.

En cas d’urgence, la société peut avoir accès à tous les terrains, pas seulement l’emprise, pour intervenir et gérer la situation. Elle doit alors indemniser les propriétaires pour tous les dommages causés.

Questions d’ordre administratif

Souvent, les sociétés ajoutent des renseignements d’ordre administratif dans les accords d’acquisition de terrains pour clarifier la situation en cas de vente, d’aliénation ou de changement quelconque au titre de propriété. Elles incluent aussi le droit de transférer les droits fonciers compris dans l’accord de servitude à d’autres sociétés. Ce serait le cas si le pipeline ou la ligne de transport d’électricité était vendu seul ou avec tous les autres éléments d’actif faisant partie d’un réseau.

Cessation d’exploitation

Une société doit présenter une demande à l’Office pour cesser d’exploiter un pipeline. À ce moment, l’Office étudie la demande de la société pour déterminer si le pipeline doit être laissé en place ou enlevé. Il décide alors si la méthode proposée par la société est acceptable, en tenant compte des renseignements techniques contenus dans la demande, des consultations menées par la société auprès des propriétaires fonciers, de la préférence de la société et des propriétaires fonciers et de la preuve déposée par les parties intéressées, ainsi que des répercussions sur la sécurité et l’environnement et tout autre facteur qu’il juge utile d’examiner.

La société et le propriétaire foncier peuvent s’entendre sur la méthode de cessation d’exploitation durant le processus de négociation de la servitude et préciser leurs préférences respectives. Dans le cadre d’une audience publique, l’Office doit déterminer s’il autorise ou non la cessation d’exploitation du pipeline et, dans l’affirmative, s’il impose des conditions.

S’il juge que le pipeline peut être enlevé, il ajoute des conditions visant à favoriser la sécurité durant les opérations et à faire en sorte que l’emprise soit remise dans un état comparable au milieu environnant.

Si le pipeline est laissé en place, la société continue d’en être responsable (ainsi que de l’emprise) et l’Office continue d’assurer la surveillance réglementaire.

Réglementation sur la prévention des dommages

En tant qu’organisme de réglementation des pipelines interprovinciaux et internationaux, l’Office encourage l’utilisation de méthodes de travail sécuritaires près des pipelines. Pour cela, il dispose des Règlements sur la prévention des dommages et de divers outils de surveillance de la conformité et d’exécution. L’Office fait la promotion de la sécurité en informant le public des exigences réglementaires et en favorisant la collaboration, la sensibilisation à la sécurité et le respect des exigences. Le propriétaire foncier devrait bien connaître les exigences des règlements avant de conclure un accord de servitude avec une société.

Les restrictions imposées aux propriétaires fonciers par ces règlements quant à l’utilisation des terrains peuvent souvent être atténuées ou éliminées par des engagements des propriétaires et la société dans le cours des discussions durant la négociation.

Autres dispositions

Comme pour tout type de contrat, les conditions d’un accord d’acquisition de terrains peuvent être négociées. Cela veut dire qu’il est possible d’ajouter ou de supprimer des clauses contenues dans l’accord proposé par la société. Cela signifie également que des explications en style clair et simple peuvent être incluses à la suite du libellé juridique.

Outre les modalités exigées par la Loi sur l’Office national de l’énergie mentionnées précédemment, les sociétés peuvent inclure des précisions sur ce qui suit :

  • une liste des droits du propriétaire et de la société en vertu de l’accord d’acquisition de terrains;
  • des points précis concernant l’utilisation courante des terrains par le propriétaire;
  • des renseignements sur les obligations du propriétaire en matière de prévention des dommages et de sécurité;
  • des éclaircissements sur des questions d’ordre administratif et de procédure opérationnelle;
  • de l’information sur le processus de cessation d’exploitation du pipeline et de la ligne de transport d’électricité et les responsabilités au titre de la réglementation.

Droit d’accès

Si un propriétaire foncier et une société n’arrivent pas à conclure un accord relativement aux terrains, la société peut demander à l’Office de rendre une ordonnance de droit d’accès. Une telle ordonnance lui accorde le droit de se rendre sur la propriété d’un propriétaire foncier pour exécuter des travaux de construction, d’exploitation et d’entretien d’un pipeline ou d’une ligne de transport d’électricité approuvée. Dans sa demande, la société précisera les conditions qu’elle propose à l’Office d’inclure dans son ordonnance, et ces conditions peuvent ou non traduire directement les sujets discutés avec le propriétaire foncier.

Au moment d’examiner la demande d’ordonnance, l’Office prendra en compte les éléments présentés par la société et la réponse du propriétaire à la demande, puis rendra une décision sur la question de savoir s’il devrait accorder un droit d’accès et, le cas échéant, à quelles conditions.

Le fait que l’Office rende une ordonnance de droit d’accès ne fait pas de la société le propriétaire du terrain. Comme c’est le cas pour un accord de servitude, le propriétaire a droit à une avance sur le montant de l’indemnité que la société doit lui verser, avant que cette dernière puisse pénétrer sur les terrains. S’il est en désaccord avec le montant de l’indemnité offerte par la société, lui-même ou la société peut s’adresser au Secrétariat d’arbitrage pour les pipelines de Ressources naturelles Canada ou se prévaloir du mécanisme approprié de règlement des différends de l’Office, un mécanisme indépendant.

Quelques faits concernant le droit d’accès

  • L’ordonnance doit être enregistrée sur le titre de propriété avant que la société puisse pénétrer sur le terrain.
  • Une indemnité doit être payée une fois l’ordonnance rendue.
  • L’ordonnance peut être remplacée par une entente mutuelle.
  • Le propriétaire foncier peut s’opposer à un droit d’accès ou proposer des conditions.
  • S’il rend une ordonnance, l’Office décide des conditions à inclure.

Autres documents

Les sociétés peuvent utiliser d’autres types d’ententes (p. ex., pour bail de surface, l’accès, les aires de travail temporaires, le site, la structure de surface, l’emplacement des vannes, les fouilles d’intégrité) selon la durée et le but du besoin d’accès.

Besoin d’aide ou d’information?

Appelez l’Office numéro sans frais 1-800-899-1265

Groupe chargé des questions foncières
gqf@neb-one.gc.ca

Prévention des dommages
DPinfo@neb-one.gc.ca

Mécanisme approprié de règlement des différends
ADR-MRD@neb-one.gc.ca

Communiquez avec le Secrétariat d’arbitrage des pipelines de Ressources naturelles Canada pour les demandes de renseignements

Téléphone : 343-292-8878
Courriel : nrcan.pas-sap.rncan@canada.ca

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